구로디지털단지의 산업단지(구디단지)는 권리금이 없는 곳부터 많게는 2억원까지 다양하게 나타났다. 점심시간에 수요가 집중되는 직장인 대상의 상권 특성상 권리금을 주고 임차하기엔 임대료 부담이 적지 않은 만큼 권리금 산정근거를 꼼꼼히 확인해야 한다는 게 전문가들의 설명이다. 점심에는 수요가 많아 대기줄이 생길 정도로 손님이 가득하지만 저녁에는 비교적 한산해 회전율이 높은 업종이 유리하다는 분석이다.

구디단지는 다양한 중소기업이 밀집된 명불허전 오피스 상권이다. 20대부터 40대까지 다양한 연령층의 직장인이 몰려있으며 특히 출퇴근 시간 유동인구가 가득하다. 출퇴근 시간은 지하철 붐비는 정도가 가득해 2~3번은 지하철을 보내야 탑승할 수 있을 정도로 혼비백산이다. 유동인구도 많을 뿐더러 IT업체와 벤처기업 등 다수 기업이 건물에 입주해 있다. 구디역은 지하철 2호선 유동인구 상위권에 속해 있고 구디단지 내 직장인과 금천구 주민 등 지역주민도 많은 곳이다.

구디단지는 시흥대로와도 밀접해 다양한 버스노선도 많다. 지하철뿐 아니라 버스 등 대중교통을 이용하는 유동인구도 많다는 것이 장점이다. 구디단지 내에는 산업시설로 주거지역이 없지만, 인근에 원룸촌이 있어 지역주민도 산업단지에서 종종 끼니를 해결한다. 인근 공인중개사에 따르면, 원룸촌 내 인구는 약 800세대 가까이 있다는 추측이다. 추측인 이유는 원룸촌에 위반건축물이 즐비해 정확한 인구는 알 수 없다는 설명이다.

인근 상인들의 말에 따르면, 구디상권은 대부분 점심시간에 수요가 몰리고 저녁시간에는 장사하기 쉽지 않다고 설명한다. 회사 근무시간 내에 점심을 해결하다 보니 오피스 건물 지하에 있는 개별 식당이나 구내식당, 주변에 있는 곳을 가다보니 이동이 한정적이다. 지식산업센터 특성상 상가비율은 약 10% 내외로 낮다 보니 회전율이 빠른 곳이 매출이 높고 인기다.

구디단지 상권, 보증금 3000만~5000만원대 형성…월세는 300~350만원 선

구디단지 상권은 바닥 권리금이 없다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다. 지하 상권도 마찬가지로 권리금이 없는 경우가 다수였다. 권리금을 받는 경우는 영업‧시설 권리금이 다수였으며, 바닥권리가 있는 경우는 산업단지 인근에 위치한 깔깔거리가 권리금이 높게 형성돼 있다. 

구디단지 상권의 보증금은 주로 3000만~5000만원 대에 형성돼 있다. 월세는 10~15평 기준 300만~350만원 선이었다. 권리금이 없는 경우부터 많게는 2억원까지도 있으나 3000만원과 5000만원이 주를 이뤘다. 월세의 경우 적게는 200만원에서 많게는 400만~500만원, 사거리 대로변에 위치한 경우 1000만원까지도 받긴하나 대부분 300만원으로 들어갈 수 있다.

직장인 수요가 몰리는 지하 상권은 권리금이 없는 것으로 나타났다. 서울 구로구 디지털로30길 31, 지하 1층의 한 매장은 보증금 5000만원, 월세 320만원이다. 평수는 29평이고 권리금이 없다. 같은 지하 1층의 다른 매장 역시 보증금과 월세는 비슷한 수준이고 권리금은 없다. 현재 나온 매물 중에서는 권리금이 없었고 인근 공인중개사들은 권리금을 주고 들어갈 정도는 아니라고 설명했다.

구디단지 인근 공인중개사는 “오피스 건물 지하는 직장인 점심 수요가 많아 들어가면 손님이 없는 것이 이상할 정도로 장사가 잘된다”며 “그러나 점심에만 몰려 회전율이 빠른 업종이 아니면 사실상 힘들다. 저녁에는 장사가 안되는 경우가 허다해 문을 닫는 자영업자도 많다”고 조언했다. 

이어 “지하 상권은 권리금까지 주고 들어갈 정도는 아니다”며 “지상에 있는 곳들은 아무래도 점심과 저녁에 장사를 해도 어느정도 장사가 되기에 어느정도 권리금이 형성돼 있지만, 지하는 현재 나온 매물 자체도 권리가 없고 나온다고 해도 추천하지 않는다”고 첨언했다.

3040대 직장인 많아 회전율 높은 업종 유리…“객단가 낮은 곳과 높은 곳 나뉜다”

인근 공인중개사에 따르면, 에이스 트윈타워와 태평양물산 IT빌딩 방면은 객단가가 낮은 음식점이 유리하다고 설명한다. 주로 3040대 직장인이 많아 ‘제육볶음’과 같은 회전율이 빠르고 저렴한 음식이 유리하다. 구로구 디지털로 285, 1층에 위치한 한 매장은 보증금 5000만원, 월세 300만원 선이다. 평수는 9평이고 권리금은 4000만원이다. 

서울 구로구 디지털로34길 55, 1층에 위치한 가게는 보증금 1억원에 월세는 1000만원이다. 구디역 인근에 위치하고 있다는 점과 평수가 27평이라는 점에서 권리금은 2억원을 호가한다. 인근 공인중개사에 따르면, 1층에 있는 곳은 산업단지 부근에 있어 비교적 저렴하다. 같은 건물 지하 1층은 지상과 같은 느낌을 풍기고 있고 깔깔거리 방면으로 나와 있어 권리금이 더 비싸다는 설명이다.

구로구 구로동 222-7, 2층은 보증금 3000만원, 월세 330만원이다. 평수는 35평이고 권리금은 5000만원이다. 이곳과 더불어 지하 음식점 상권이 형성된 오피스 건물은 주로 대륭포스트타워 1차, 2차와 지플러스타워, Jnk 디지털 타워 등이었다. 오피스 건물마다 상주하는 인원이 1000여명에 이르기에 꾸준한 수요는 잡을 수 있다.

1층의 경우에는 권리금을 받는 모습을 볼 수 있다. 퇴근길에도 직장인들의 수요가 종종 있어서다. 저녁장사를 하기 위해서는 술 장사도 필수라는 것이 인근 상인들의 말이다. 그러나 구디단지 내에서 커피 업종은 조심해야 한다. 인근 부동산에 따르면, 건물마다 차이는 있지만, 분양 계획 당시에 커피 업종을 단독으로 쓰는 조건으로 분양받은 곳들이 있어 자칫 법적 문제가 생길 우려가 있다고 한다. 인근 부동산에서 관련 내용을 알고 있으니 확인이 필요하다고 조언한다.

대륭포스트 2차, 1층에 위치한 한 매장은 11평 크기에 보증금 3000만원, 월세는 200만원이다. 권리금은 5500만원으로 형성돼 있다. 1층에 있어 단골 손님이 많고 저녁 장사가 되기에 영업권리금으로 분석된다. Jnk빌딩 지하 1층에 있는 40평대 매장은 보증금 5000만원, 월세는 400만원이다. 권리금은 2500만원으로 비교적 대륭포스트 1차 대비 저렴하게 나왔다. 인근 공인중개사에 따르면, 지하 1층임에도 권리가 있는 이유는 등기부등본 상 지하이지만, 지상에서 보이는 곳에 있어 지나가던 시민들 눈에 보이는 위치라는 장점이 있어서다.

“임차 시 서류‧현장 꼼꼼히 살펴야”…등기부등본‧건축물대장‧토지대장 및 지적도 등

구디단지 상권은 권리금이 없는 곳부터 억대에 이르는 다양한 권리금이 존재하지만, 인근 공인중개사들은 권리금이 없이 들어가는 것이 현명한 판단이라고 입을 모았다. 점심 장사로만 수입을 내면서 임대료까지 감당하기에는 벅차다는 이유에서다. 권리금이 있더라도 최대한 협의해야 한다는 의견도 나왔다.

전문가들은 상가에 임대하기 위해서는 임차인이 주의해야 할 사항으로 서류와 현장을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 조언한다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 및 지적도 등을 확인해야 한다. 현장에서는 하자확인, 위반사항 확인 및 이행강제금 부과하는지, 용도 변경 가능 여부, 업종제한 확인 등을 살펴야 한다.

김성숙 서울디지털대 부동산학과 교수는 “등기부등본을 통해 상가 소유주와 일치 유무 확인, 소유권 외 압류‧가압류·저당권·전세권 등 문제가 있는 상가는 아닌지 확인하고 계약 진행해야한다”며 “건출물대장을 통해 실제 면적과 작을 수도 클 수도 있기에 확인해야 한다. 위반건축물 유무도 확인 가능해 체크가 필요하다. 또한, 토지대장 및 지적도를 통해  지번,소유자 등이 실제 지번과 등기부 지번, 소유자와 일치하는지 확인할 필요성이 있다”고 조언했다.

이어 “관리비는 기존 임차인을 통해 확인하고 임대료 부가세 포함여부, 원상복구 범위에 대한 내용, 상가 임대차 보호법 확인이 필요하다”며 “확정일자를 받아야 우선변제권 행사 할 수 있으므로 상가 계약시 확정일자 필수다”고 설명했다.

아울러 권리금 협상과 관련해 김 교수는 “권리금 금액의 적정성 판단 기준은 매출장부 확인, 부가가치세 신고금액 확인, 인근 유사 점포 권리금 확인, 중개업소를 통해 과거 거래금액 확인 등으로 권리 금액의 적정성을 판단한다”며 “권리금 산정기준의 근거도 여러 가지임 점포의 크기, 시설의 차이를 근거로 산정되는데 시설비와 순수 권리금이 따로따로 계산되는 것은 아니며, 만약 장사가 안돼서 수익은 없지만, 입지가 좋다면 시설비만 권리금을 계산 또는 장사가 잘되는 점포는 순수 권리금 외에 시설비를 더 받을 수 있다”고 첨언했다.