코로나19 팬데믹 이후 권리금 사기로 인한 피해를 호소하는 자영업자·소상공인이 늘면서 대책 마련이 필요하다는 지적이 제기됐다. 권리금의 경우 정해진 가격이 따로 없는 데다 상가의 입지부터 상권, 상호 등에 따라 시세가 달라지다보니 다양한 형태의 권리금 사기가 속출하고 있다는 지적이다.

부동산업계에 따르면 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 총 3가지로 나뉜다. 바닥권리금은 주변 시설, 유동 인구 등 무형의 자산에 값을 매기는 형태로 정해진 가격이 없다. 부르는게 값이라는 말이 있을 정도다. 통상 주변에서 바닥권리금으로 5000만원을 받았다면, 시세는 5000만원으로 형성된다.

영업권리금과 시설권리금은 눈에 보이는 형태나 자료가 있는 권리금이다. 특히, 시설권리금은 기존에 있던 가구나 기구, 기계 등을 그대로 받는 조건으로 전 임차인에게 건네는 돈이다. 영업권리금은 기존에 하던 업종을 그대로 이어가는 경우 매출 등 자료를 토대로 영업권을 받는 형태의 권리금이다.

권리금 사기 피해 유형 가지각색…“충분히 검토해 합당한지 확인해야”

바닥권리금은 지역권리금, 자리권리금이라고도 불린다. 점포나 회사가 입지한 장소로 유동인구가 많고 역세권일수록 바닥권리금이 높다. 상황따라 변하는 것이 바닥권리금으로 코로나 이전에는 몇억 단위로 올라갔던 권리금들이 코로나시기에는 무권리로 나올만큼 그 격차가 심하다. 이러한 상황에서 권리금이 정확히 얼마인지 파악할 수가 없어 권리금을 부풀리는 경우가 나오고 있다.

자영업자 김태진(44‧남) 씨는 “사정이 여의치 않아 가게를 내놓으면서 권리금을 5000만원에 내놓은 적이 있다”며 “부동산에서 찾아와 권리금을 올려서 중개해줄테니 차익은 달라는 이야기를 들었다”고 설명했다.

이어 “공인중개사가 권리금을 부풀려 파는 경우도 있지만, 전 임차인이 매출을 카드깡하는 등의 수법으로 부풀려서 권리금을 높여 팔기도 한다”며 “매출이라는 자료만 보고 권리금을 주는 형태다보니 카드깡을 하는 지 생각지도 못해 당할 수 밖에 없다”고 토로했다.

부동산이 주변 바닥권리금이 5000만원에 형성돼 있다는 말과 함께 부풀리는 경우도 다수 있다. 예를 들어, 상대적으로 입지나 유동인구가 적은 곳에 권리금을 2000만원에 내놓은 가게를 부동산이 5000만원에 구매할 손님을 데려온다. 계약이 체결되면 새로운 임차인은 권리금을 5000만원을 전 임차인에게 지급하지만, 전 임차인은 2000만원만 가져가고 남은 3000만원을 부동산이 채가는 방식이다. 현행법상으로는 불법이지만, 이러한 방식이 성행하고 있다.

이 외에도 부풀려진 권리금에 들어온 임차인들도 있다. 카페를 운영하는 자영업자 김미영(43‧여‧가명) 씨는 “아이들 대학 보내놓고 집에만 있기보다 뭐라도 도전해보고자 하는 마음에 개인 카페를 창업했다”며 “권리금에 대한 개념을 잘 모르던 시기에 상가를 알아보러 돌아다니다 마음에 드는 자리를 찾아 계약하려고 보니 권리금이 3000만원이었다. 부동산이랑 함께 보러갔을 때 나름 장사도 잘 돼고 매출도 괜찮은 편이어서 계약을 진행했는데 알고 보니 가짜 손님을 대동한 것이었다”고 토로했다.

이어 “권리금이 높은 경우에는 사기가 더 적극적이라고 한다”며 “권리금이 억단위인 경우에는 SNS 할인쿠폰 등을 뿌리면서 매출을 올린다고 한다. 적자가 나지만, 결국 매출은 높으니 권리금을 올려서 적자를 메꾼다는 것이다”고 설명했다.

상가 입주 전 충분히 검토‧확인…“권리금 보호 위해 증거 수집해놔야”

매출을 부풀리는 것과 가짜 손님을 부르는 행위를 통해 권리금을 부풀리는 것은 엄연한 사기로 볼 수 있지만, 사기라는 증거를 임차인이 직접 모아야 하기에 증명하기 어렵다는 것이 상인들의 말이다. 전문가들은 이러한 사기를 대처하고자 한다면 상가를 알아보러 다니는 초기에 미리 증거들을 수집해놔야 한다고 제언한다.

먼저 매출을 부풀리는 의심이 드는 경우에는 대상 매물을 천천히 살펴봐야 한다고 조언한다. 공인중개사를 통해 매물을 보면 권리금이 높은 것에는 이유가 있다고들 설명한다. 위치적인 요소를 보면 권리금이 높은 이유를 납득할 수 있지만, 그곳의 매출이나 유동인구 등 직접 눈으로 살펴봐야 한다. 가짜 손님이 올 수 있기에 기간을 오래 두고 살펴볼 필요도 있다. 매출액 같은 경우는 포스시스템을 통해 최소 인수 1년분을 확인해야 한다.

전문가들은 권리금이 합당한 지 여부를 검토하기 위해 주변 부동산을 여럿 돌 필요성도 있다고 강조한다. 주변 상권을 돌다 보면 권리금 가격대가 어느 정도에 형성돼 있는지 파악할 수 있다. 평수가 넓어도 권리금이 싼 가게가 있고 평수가 좁지만, 매출액이 높아 권리금이 높은 경우도 다수 존재한다. 

또한, 권리금을 계약할 때는 국토교통부에서 배포한 표준권리금계약서를 사용하는 것이 좋다. 표준권리금계약서는 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금 항목을 구별하지 않고 총액만 기재한다. 그러나 필요하다면 특약을 넣어서 각 항목을 나눠 적을 수도 있다.

이화여대 인근 공인중개사는 “권리금 자체가 부동산 배불리는 것으로 유명하다”며 “부동산 앞에 보증금과 임대료는 나와 있지만, 권리금은 문의하라는 곳이 많다. 얼추 정해진 금액이 있음에도 불구하고 부풀렸다가 조금 내려주는 식으로 진행하지만 정작 임차인이 내놓은 권리금은 더 깎아야 원래 권리금이다. 권리금이 적힌 곳을 가는 것이 가장 좋지만, 별로 없어 권리금을 주고 들어갈 경우 최대한 협의해야 한다”고 말했다.

김경민 강남대 부동산걸설학부 교수는 “권리금은 영업권리, 시설권리금, 바닥권리금 등 다양한 유형이 혼재돼 있다”며 “새로 입주하는 임차인 입장에서 유의해야 할 사항으로는 권리금이 과대 계상돼 있는지 확인을 위해 임차물건 대상지 주변을 자주 방문해 임차지 이용하고 있는 고객이 어느 정도 되는지 매출을 추정하여 보아야 실수를 줄일 수 있다”고 제언했다.

이어 “또한, 인수인계물품을 포함한 권리금계약이 체결된 것이라면 권리금계약일시에 임차지상 인수대상물품 목록을 작성하고 증거사진을 촬영해 임차인 인수일(권리금 잔금일)에 인수인계물품이 없어지는 등 변동사항이 없는지 반드시 체크해야 한다”며 “포스시스템 등을 통해 월간, 주간, 일간 방문고객수, 매출액을 최소 인수 1년분을 인계자(권리금계약의 당사자)로 부터 받아야 한다”고 덧붙였다.

윤방현 한양대 부동산학과 교수는 “권리금 피해를 예방하기 위해서는 인근 상가의 권리금, 유동인구, 상가 매출 등을 충분히 검토해 합당한 권리금임을 확인해야 한다”며 “상가의 상태를 검토하고 증거로 남겨 보증금을 반환받거나 권리금을 보전받을 때 손실을 보지 않게 해야 하고, 계약서에 권리금과 관련된 조건을 명확하게 기재해야 추후 발생 될 분쟁을 방지할 수 있다”고 설명했다.

이어 “정부에서 권리금을 법제화한다면 권리금을 계약서에 표준화시켜 기입하고, 권리금 처리방법을 삽입하게 하며, 권리금에 대한 상한선 책정하여 규제 하고, 분쟁이 발생했을 시 분쟁해결기구를 신설해 지원하게 하는 방법이 있을 것이다”고 덧붙였다.