수도권 부동산시장의 최대 호재로 꼽히는 GTX(수도권광역급행철도)가 주변 집값·상권 등에 미치는 영향이 지역 별로 천차만별일 것이라는 주장이 제기됐다. 유사한 해외 사례에 비춰볼 때 각 지역 별로 시세상승 정도가 다를 것이라는 게 전문가들의 분석이다. GTX 수혜지역 투자에 있어서도 몇 가지 내용을 좀 더 꼼꼼히 체크한다면 같은 투자금으로 더욱 높은 수익을 기대할 수 있을 것으로 예상된다. 핵심은 사업 속도와 도심과의 거리다.

GTX 롤모델 영국 엘리자베스 노선 개통 후 종점역·업무지구 주변 더 많이 상승

부동산업계 등에 따르면 GTX는 국내에 처음으로 도입되는 수도권광역급행철도다. 철도가 개통되면 수도권 외곽에서 서울 도심까지 30분이면 도달 가능해진다. GTX는 현재 A, B, C, D 등 4개 노선으로 추진 중이다. A노선(운정~동탄)은 2018년 12월 착공 후 현장공사 추진 중이며 C노선(덕정~수원)은 2018년 12월 예타 통과 이후 기본계획 수립 중이다. GTX-B(송도~마석)은 2019년 8월 3개 노선 중 가장 늦게 예타 통과가 이뤄졌다.

GTX 추진 이후 각 노선이 지나는 지역 부동산은 크게 들썩이고 있다. 수도권 전역의 집값 상승과 맞물려 저금리 기조에 따른 부동산 투자 열풍까지 더해지면서 GTX 수혜 지역에 뭉칫돈이 몰리고 있다. 동시에 부동산 투자자들은 GTX가 어느 정도 파급력을 가질 것인가를 예의주시하고 있다. 되도록 시세 상승이 높은 지역에 투자하려는 심리가 반영된 결과다.

덕분에 GTX 파급력의 정도를 미리 파악할 수 있는 비교 사례로 영국 런던의 크로스레일 1노선이 주목받고 있다. GTX 사업의 롤모델이기도 한 크로스레일은 영국 런던 중심부와 외곽을 잇는 광역급행철도다. 이 중 엘리자베스 노선으로 불리는 1노선은 런던 생활권 동서부를 가로 지른다. 서부 레딩지역에서 시작해 런던 도심을 지나 동쪽 쉐필드까지 총 118km 구간이며 정거장은 41개다.

영국 런던 역시 엘리자베스 노선 주변으로 부동산 시세가 상승했다. 다만 지역 별로 편차는 보였다. 영국 최대 은행 로이드 뱅크가 2016년 발표한 자료에 따르면 엘리자베스 노선 주변의 평균 집값은 2014년 34만4242파운드(5억2100만원)에서 2016년 42만798파운드(6억3700만원)로 2년 새 22% 상승했다. 같은 기간 런던 평균 집값상승률 14%에 비해 8%p 높은 수치다.

지역별로는 런던 중심에서 가장 멀리 떨어진 역사 인근 집값이 가장 많이 올랐다. 엘리자베스 노선 동쪽 종점인 애비우드역 주변 집값은 같은 기간 47% 급등했고 서쪽 종점인 레딩역도 26% 올랐다. 시기별로는 노선 개통 시점이 다가올수록 집값 상승률이 가팔라졌다. 착공 시작 전인 2008년부터 2016년까지 8년 간은 노선 주변(50%)이 런던 평균(52%)보다 낮았지만 2014~2016년 동안에는 주변(22%)이 런던 평균(14%)을 크게 웃돌았다.

엘리자베스 노선의 결과를 국내 상황에 접목시켜 보면 GTX로 인한 집값 상승효과는 서울 도심과 먼 곳일수록, 개통시기가 다가올수록 커질 것으로 관측된다. A노선의 종점역 인근 지역은 파주 운정과 화성 동탄 등이다. B노선은 인천 송도와 남양주 마석이고 C노선은 양주 덕정과 경기 수원 등이다. 투자 시점도 개통일이 가까운 시기일수록 단기간 내 큰 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 평가된다.

지역·개통시기 외에 집값을 영향을 주는 요인은 또 있다. 영국의 GTX 엘리자베스 라인 주변의 집값 상승률을 봤을 때 업무지구를 품고 있는 지역일수록 집값 상승률이 높은 것으로 나타났다. 우리나라로 치면 삼성역, 여의도역 등과 같은 페딩턴 스테이션부터 토튼햄 코트로드 스테이션까지 상승률은 약 50% 수준에 달했다. 또 우리나라로 치면 판교·가산·마곡 등과 같은 업무타운을 품고 있는 리버풀 스트리트는 상승률이 60% 수준이었다.

“애매한 위치, 상권 이탈 가능성은 악재…GTX 개통 모든 지역에 호재 아냐”

부동산업계 등에 따르면 광역급행철도가 주변 모든 지역에 호재로 작용하는 것은 아니다. 지역에 따라 광역급행철도 개통 후 시세가 조정될 가능성도 존재한다. 런던 엘리자베스 노선 라인 근처만 보더라도 런던 중심부에서 아주 멀지도 아주 가깝지도 않으면서 주변 업무지구가 없는 곳 중에선 반대로 집값이 빠진 곳도 존재했다. 과거 런던 시내는 아니지만 그나마 접근성이 좋아 높은 시세가 유지됐으나 엘리자베스 노선 개통으로 외곽 지역의 접근성이 우수해지면서 가격 경쟁력 측면에서 밀린 지역들이었다.

아울러 교통이 뚫리면서 런던 중심부와의 접근성이 높아진 지역들도 빨대 효과로 상권에 타격을 받으면서 시세가 소폭 하락했다. 과거 우리나라에서도 인천에서 중심 상권 역할을 했던 부평역의 경우 2012년 7호선이 뚫리면서 서울 강남까지 환승 없이 한 번에 갈 수 있게 되자 상권이 크게 약화되면서 주변 집값도 하락한 바 있다. GTX 개통 이후 동탄이나 운정, 송도 등 독점적 위치를 가졌던 상가 주변도 비슷한 상황에 놓일 것으로 관측된다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “GTX 개통 이후 일부 지역의 피해를 사전에 예방하기 위해서는 기업이나 대학 등을 적극 유치해 도시 경쟁력을 키워야 한다”며 “또한 GTX는 비싼 운임료, 역 간 먼 거리, 긴 배차 간격 등도 한계로 지적되는 만큼 이러한 문제점을 보완하고 해결해야 서울 주택 소유 분산 및 지역균형발전 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다”고 강조했다.