서울 동작구 사당동 일대가 각종 정비사업 기대감에 호가는 오르고 있지만 정작 거래량은 줄어들고 있다. 신속통합기획, 지역주택조합 등 다양한 방식의 정비사업이 동시다발적으로 추진되면서 노후 주택이 밀집한 지역을 중심으로 집주인들이 매도 호가를 높이고 있지만 이미 크게 오른 가격에 부담을 느낀 매수자들이 관망하는 것으로 분석된다.

17일 르데스크 취재에 따르면 사당2동 일대에서 정비사업이 추진되거나 개발 논의가 이뤄지고 있는 곳은 총 6곳에 달하는 것으로 파악됐다. 이 중 3곳에서는 신속통합기획을 통한 정비사업이 추진되고 있으며 나머지 3곳에서는 지역주택조합 방식의 주택사업이 추진되고 있다. 구역별 사업 방식과 진행 단계에는 차이가 있지만 좁은 지역에 다수의 개발사업이 집중되면서 일대에서는 향후 주거환경이 크게 바뀔 것이란 기대감이 높아지고 있다. 여기에 인근 아파트 단지에서도 리모델링 사업이 추진되는 등 저층 주거지뿐 아니라 기존 공동주택에서도 정비 움직임이 나타나고 있다.

신속통합기획을 통해 재개발이 추진되는 3개 구역 역시 사업 진행 단계는 제각각이다. 사당동 44-179번지 일원 사당23구역은 지난 7월 8일 신속통합기획 후보지 신청을 위한 동의서 연번 부여를 마치고 현재 주민 동의 절차를 밟고 있다. 아직 후보지 신청을 준비하는 초기 단계에 해당한다.

인근 사당동 63-1번지 일대 사당17구역은 사업이 상당 부분 진척된 상태다. 해당 구역은 2024년 10월 신속통합기획 후보지로 선정된 이후 약 22개월 만인 지난달 21일 동작구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 후보지 선정 이후 조합설립까지 마치면서 일대 신속통합기획 사업지 가운데 상대적으로 사업 진행 속도가 빠른 곳으로 꼽힌다. 사당동 77-24번지 일대 사당19구역도 지난 5월 서울시 신속통합기획 후보지로 최종 선정됐다.

이처럼 사당2동 일대에서는 후보지 신청을 준비하는 초기 사업지부터 조합설립인가까지 마친 곳까지 서로 다른 단계의 정비사업이 동시에 진행되고 있다. 사업 속도에는 차이가 있지만 여러 구역에서 재개발이 추진되면서 지역 주민들 사이에서는 향후 일대 주거환경이 대대적으로 바뀔 것이란 기대감이 확산되고 있다.

특히 개발 기대감은 매도 호가에 빠르게 반영되고 있다. KB부동산에 따르면 사당23구역 내 전용면적 34㎡ 매물은 신속통합기획 후보지 신청을 위한 동의서 연번이 부여되기 전인 지난 5월 2억7000만원에 거래됐다. 당시 해당 면적 기준 역대 최고가다. 같은 면적의 매물이 지난 1월 2억3800만원에 거래된 점을 감안하면 약 4개월 만에 3200만원, 13.4% 오른 셈이다. 현재 같은 건물의 동일 면적 매물은 3억9500만원에 나와 있다. 지난 5월 최고 실거래가와 비교해 1억2500만원, 약 46.3% 높은 수준이다.

실거래가격보다 호가가 빠르게 치솟고 있지만 최근 거래시장은 오히려 주춤하는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 사당동이 속한 동작구의 주택 매매거래량은 지난 5월 640건에서 6월 574건, 7월 398건으로 두 달 연속 감소했다. 5월과 비교하면 불과 두 달 만에 242건(37.8%) 줄어든 수치다.

현장에서는 사당2동 일대의 경우 개발 기대감으로 집주인들의 눈높이는 높아진 반면 이를 받아줄 매수세는 좀처럼 따라붙지 않고 있다는 반응이 나온다. 정비사업 이야기가 잇따라 나오면서 향후 집값과 땅값이 더 오를 것으로 기대하는 집주인들이 높은 가격을 고수하고 있다는 것이다. 최근 서울 아파트 가격 상승세까지 맞물리면서 사당동 일대 주택 가격도 덩달아 올랐다는 게 현장의 설명이다.

윤금숙 여러분 공인중개업소 대표는 “최근 사당동 일대에 재개발, 재건축 사업 등 다양한 개발 이야기가 계속해서 나오고 있는 상황이다 보니 집주인들 입장에서는 앞으로 집값과 땅값이 더 오를 것이라는 기대가 크다”고 말했다. 이어 윤 대표는 “최근 강남 아파트 가격이 크게 오르면서 강남이랑 크게 거리가 멀지 않은 이쪽 가격도 같이 많이 올랐다”며 “그렇다고 사람들이 지금 가격에 적극적으로 사는 것은 아니다. 매매가 거의 없고 가격만 올라 있는 상황이다”고 덧붙였다.

정비사업 기대에도 매수세가 적극적으로 붙지 않는 배경에는 사업 장기화에 대한 불확실성이 자리하고 있다. 정비사업은 후보지 선정이나 계획 수립 이후에도 주민 동의와 각종 인허가 등 여러 절차가 남아 있어 사업 방식과 진행 단계에 따라 실제 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있기 때문이다.

특히 사당2동은 같은 지역 안에서도 정비사업 진행 단계가 크게 엇갈린다. 사당17구역은 조합설립인가까지 받은 반면 사당19구역은 신속통합기획 후보지 선정 단계, 사당23구역은 후보지 신청을 위한 주민 동의 절차를 밟고 있다. 단순히 정비사업이 추진되고 있다는 사실만으로 실제 사업 속도나 완료 시점을 가늠하기 어렵다.

전문가들은 정비사업 추진지역의 경우 사업 명칭 자체보다는 실제 사업 진행 단계를 확인해야 한다고 지적한다. 특히 사업 초기 단계에서는 실제 사업 완료까지 상당한 시간이 소요될 수 있고 사업성이나 주민 동의, 분담금 등의 변수가 발생할 수 있는 만큼 개발 기대감만으로 가격을 판단해서는 안 된다고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “정비사업 초기 단계에서는 실제 사업이 가시화됐다고 보기 어렵기 때문에 개발 기대감만으로 형성된 호가를 실제 가치로 판단하기에는 무리가 있다”며 “정비사업은 주민 동의부터 각종 인허가, 사업성, 분담금 등 여러 변수가 있어 사업이 장기간 지연되거나 계획대로 진행되지 않을 가능성도 고려해야 한다”고 말했다.

이어 “특히 호가가 단기간에 크게 상승했는데 실제 거래가 이를 따라가지 못한다면 매도자와 매수자가 생각하는 적정가격에 차이가 있다는 의미로 볼 수 있다”며 “매수자는 호가 자체보다는 최근 실거래가격과 거래량, 정비사업이 어느 단계까지 진행됐는지를 종합적으로 살펴볼 필요가 있다”고 설명했다.