서울 강남구 논현1동에서 추진되는 성장거점형 민간도심복합개발사업이 주민설명회조차 열리지 않은 초기 단계임에도 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 사업계획과 인허가 여부가 확정되지 않았지만 일부 현금 보유 투자자들이 개발 기대감을 선반영해 매물 선점에 나서는 모습이다.

도산대로를 중심으로 신사동·청담동 상권과 강남 업무지구를 동시에 누릴 수 있는 입지 경쟁력이 투자 심리를 자극하는 것으로 분석된다. 다만 아직 사업 구상과 주민 협의가 진행되는 단계인 만큼 실제 추진 여부와 속도를 면밀히 확인해야 한다는 지적도 나온다.

주민설명회 열리기 전 매수 문의…현금 보유 투자자 ‘선점 경쟁’

오는 9일 논현1동에서는 성장거점형 민간도심복합개발사업과 관련한 1차 주민설명회가 열린다. 이번 사업은 민간 기업이 주도해 노후 도심을 정비하는 방식으로 추진되지만 현재는 구상과 주민 협의가 진행되는 초기 단계다. 사업계획은 물론 국토교통부 승인 여부도 확정되지 않아 실제 사업이 추진되기까지 상당한 시간이 필요할 것으로 예상된다.

그럼에도 현지 부동산시장에서는 개발 기대감을 선반영하려는 투자 움직임이 나타나고 있다. 현지 공인중개업계에 따르면 사업 추진 가능성이 알려진 이후 투자 문의가 꾸준히 이어지고 있으며 일부 매물은 실제 거래로도 연결되고 있다.

업계에서는 국토교통부 승인 등 관련 절차가 진행돼 사업이 본궤도에 오르면 현재보다 부동산 가격이 오를 수 있다는 기대가 투자 심리를 자극하고 있다고 설명했다. 사업 지연이나 무산 가능성을 감수하더라도 가격 상승 이전에 매물을 확보하려는 투자자들이 먼저 움직이고 있다는 것이다.

조성진 선경부동산 대표는 “아무래도 사업 초기 단계인 데다 대출 활용도 쉽지 않고 불확실성도 크다 보니 장기 보유가 가능한 현금 보유자들이 먼저 움직이고 있다”며 “국토교통부나 서울시의 인허가 절차가 본격화되면 건물 가격이 지금보다 크게 오를 것이라는 기대감 때문에 자금 여력이 있는 투자자들이 미리 건물을 매입하려는 분위기다”고 말했다.

이어 “다만 아직 정비구역조차 지정되지 않았고 주민설명회를 앞둔 초기 단계인 만큼 실제 사업 추진 여부와 속도는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”며 “기대감만으로 투자하기보다는 향후 주민 동의와 인허가 진행 상황 등을 함께 확인하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

사업 대상 예정지로 거론되는 구역 내 일부 매물 가격은 이미 오름세를 보이고 있다. 실제 거래가에서도 이러한 분위기가 확인된다. 부동산 정보 플랫폼 디스코에 따르면 사업 예정지에 포함될 가능성이 있는 한 다세대주택은 지난 6월 6억1000만원에 거래된 이후 지난달 14일 6억5000만원에 손바뀜하며 불과 한 달만에 4000만원 올랐다.

이후 같은 달 27일에는 다시 1000만원 오른 6억6000만원에 거래되며 단기간에 총 5000만원의 가격 상승을 기록했다. 아직 사업계획이나 정비구역이 확정되지 않았다는 점을 고려하면 개발 기대감이 거래가격에 빠르게 반영된 것으로 풀이된다.

통상 재개발사업은 정비구역 지정이나 사업시행인가 등 관련 절차가 어느 정도 구체화된 이후 투자 수요가 본격적으로 유입된다. 반면 논현1동은 사업 구상이 알려진 초기 단계부터 자금 여력이 있는 투자자들이 매물 선점에 나서는 모습이다.

향후 국토교통부와 서울시의 인허가 절차를 거쳐 사업이 가시화되면 현재보다 자산 가치가 크게 오를 수 있다는 기대가 반영된 결과로 풀이된다. 반대로 사업이 지연되거나 주민 동의 확보에 어려움을 겪을 경우 장기간 자금이 묶일 가능성도 배제하기 어렵다.

도산대로·강남 업무지구 품은 핵심 입지…희소성이 개발 기대감 자극

사업이 확정되지 않은 상황에서도 투자자들의 관심이 이어지는 배경에는 논현1동의 입지 경쟁력이 자리하고 있다. 사업 대상 예정지는 도산대로를 중심으로 신사동과 청담동, 압구정동을 잇는 강남 핵심 생활권에 위치해 있다. 압구정 상권과 청담동 명품거리, 신사동 가로수길 등 주요 상권과 인접한 데다 강남대로와 테헤란로 업무지구로의 접근성도 뛰어나다. 주거와 업무, 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 지역이라는 점에서 개발사업이 현실화될 경우 입지 가치가 더욱 높아질 수 있다는 평가를 받는다. 

교통 여건도 강점으로 꼽힌다. 논현1동은 학동역과 논현역, 신논현역, 언주역 등 4개 지하철역과 인접해 있다. 지하철 7호선과 9호선, 신분당선을 이용할 수 있어 강남 주요 업무지구는 물론 서울 도심과 경기 남부 지역으로도 이동하기 편리하다. 도산대로와 강남대로 등 주요 간선도로 접근성까지 갖추고 있어 대중교통과 차량 이동이 모두 편리한 입지다. 이러한 교통망과 상권 접근성이 개발 기대감과 맞물리면서 사업 초기부터 투자자들의 관심을 끌고 있는 것으로 분석된다.

특히 강남 핵심 생활권에 속한 지역은 신규 공급이 제한적인 데다 주거와 상업, 업무 기능이 이미 집적돼 있어 개발사업이 현실화될 경우 가격 상승 폭이 상대적으로 클 수 있다는 기대를 받는다. 사업 추진 여부가 확정되지 않았음에도 일부 투자자들이 불확실성을 감수하고 매입에 나서는 이유다.

다만 성장거점형 민간도심복합개발사업은 주민 동의와 사업성 검토, 행정기관의 인허가 등 여러 절차를 거쳐야 한다. 사업 구상 단계에서 형성된 기대감과 실제 사업 추진 가능성 사이에는 상당한 차이가 있을 수 있다는 점도 투자 과정에서 고려해야 할 요소다.

전문가들은 강남 핵심 입지의 희소성이 사업 초기부터 투자 수요를 끌어들이는 배경이라고 분석했다. 다만 민간도심복합개발사업은 주민 동의와 인허가 절차 등 넘어야 할 과정이 적지 않은 만큼 기대감만으로 투자하기보다는 실제 사업 추진 속도와 제도적 절차를 함께 살펴볼 필요가 있다고 조언했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “논현동은 도산대로를 중심으로 신사동과 청담동, 강남 업무지구를 연결하는 입지적 경쟁력이 뛰어난 지역인 만큼 개발 가능성만으로도 투자자들의 관심이 먼저 형성될 수 있다”며 “특히 강남권은 공급이 제한적인 데다 입지 희소성이 높아 사업이 구체화되기 전부터 미래 가치를 선반영하려는 투자 수요가 나타나는 경우가 적지 않다”고 밝혔다.

이어 “다만 성장거점형 민간도심복합개발사업은 주민 동의와 사업성 검토, 행정 인허가 등 여러 절차를 거쳐야 하는 사업인 만큼 실제 사업 속도와 결과는 아직 단정하기 어렵다”며 “초기 기대감만으로 시장이 과열될 경우 사업 추진 과정에서 예상과 다른 변수가 발생할 수도 있는 만큼 투자자들은 사업 진행 상황을 지속적으로 확인하면서 신중하게 접근해야 한다”고 덧붙였다.