오세훈 서울시장이 5연임에 성공하면서 서울 주요 정비사업지에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 특히 서울 도심 최대 규모 재개발 사업으로 꼽히는 한남뉴타운이 본격적인 사업 궤도에 오르면서 인접 지역인 보광동 부동산 시장에도 변화의 바람이 불고 있다.

한남3구역 철거와 한남4·5구역 사업 진척으로 한남뉴타운의 미래 가치가 가시화되자 상대적으로 진입 장벽이 낮은 보광동 빌라와 노후주택, 상가건물 등에 대한 투자 문의가 늘고 있다. 현장에서는 한남뉴타운 개발에 따른 수혜 기대감이 확산되면서 보광동이 새로운 투자처로 부상하고 있다는 평가가 나온다.

“한남뉴타운 옆 마지막 기회”…보광동으로 몰리는 투자자 발길

최근 보광동 부동산 시장의 분위기는 과거와 확연히 달라졌다. 과거에는 한남뉴타운 구역 내부 매물에만 관심이 집중됐다면 최근에는 사업지와 맞닿아 있는 보광동까지 투자 수요가 확대되는 모습이다.

보광동이 주목받는 가장 큰 이유는 인접한 한남뉴타운 사업이 가시화되고 있기 때문이다. 한남뉴타운은 총 5개 구역, 1만 가구 이상 규모로 계획된 서울 도심 최대 재개발 사업 가운데 하나다. 특히 한강변 입지와 용산 개발 호재를 동시에 갖춘 지역으로 평가받으며 서울을 대표하는 프리미엄 주거지 후보로 거론돼 왔다.

최근 사업 속도도 빨라지고 있다. 한남3구역은 이주를 마치고 철거가 본격 진행 중이며, 한남4구역은 조합원 분양 신청 절차에 돌입했다. 한남5구역 역시 사업 추진이 이어지고 있다. 장기간 사업 지연으로 불확실성이 컸던 과거와 달리 실제 착공과 분양이 가시권에 들어오면서 투자자들의 관심도 다시 살아나는 분위기다.

다만 이미 한남뉴타운 내부는 가격이 크게 오른 상태다. 특히 한남4구역의 경우 지난해 시공사 선정 이후 매물을 찾기 어려울 정도로 매도 물량이 줄었고, 드물게 나오는 매물도 평당 1억원 수준의 호가가 형성된 것으로 알려졌다.

이에 투자자들의 시선은 자연스럽게 보광동으로 향하고 있다. 향후 한남뉴타운 개발 효과를 공유할 수 있으면서도 상대적으로 진입 가격이 낮기 때문이다. 현지 공인중개업계에 따르면 최근 보광동에서는 빌라와 노후주택, 상가건물 등에 대한 문의가 꾸준히 이어지고 있다. 특히 실거주 목적보다 장기적인 가치 상승을 기대한 투자 문의가 눈에 띄게 늘었다는 설명이다.

보광동의 한 공인중개사는 “예전에는 한남뉴타운 내부 매물을 찾는 문의가 많았지만 최근에는 보광동 물건을 찾는 투자자가 훨씬 늘었다”며 “한남3구역 철거가 본격화되고 한남4·5구역도 속도를 내면서 보광동 미래가치에 대한 기대감이 커진 상황이다”고 말했다.

이어 “현재는 빌라나 단독주택 위주 문의가 많지만 사업이 더 진행되면 상가건물이나 토지까지 관심이 확대될 가능성이 높다”며 “한남뉴타운 사업이 가시화될수록 보광동 가치도 함께 재평가될 것으로 보는 투자자가 많다”고 설명했다.

또 다른 공인중개사는 “오세훈 시장 재선 자체보다는 이미 진행 중인 한남뉴타운 사업의 가시성이 높아진 것이 시장에 더 큰 영향을 주고 있다”며 “최근 투자자들은 단순히 한남뉴타운 내부가 아니라 보광동 전체 생활권을 함께 보고 접근하는 분위기다”고 전했다.

실제로 보광동은 한남뉴타운과 직접 맞닿아 있을 뿐 아니라 용산국제업무지구 개발, 용산정비창 개발, 용산공원 조성 등 용산권 주요 개발사업의 영향권에 속한다. 시장에서는 한남뉴타운이 완성될 경우 보광동 역시 주거환경 개선과 상권 활성화 등의 직접적인 수혜를 받을 가능성이 높은 지역으로 평가하고 있다.

공인중개업소 창문 가득 메운 매물 안내문…‘1+1 입주권’ 매물 문의 급증

현재 보광동 일대 공인중개업소를 둘러보면 달라진 분위기를 어렵지 않게 확인할 수 있다. 일대 부동산 중개업소 창문에는 빌라와 단독주택, 상가건물, 입주권 관련 매물 안내문이 빼곡하게 붙어 있고, 일부 중개업소에는 투자 상담을 위해 방문한 외지인들의 발길도 이어지고 있었다.

특히 향후 1+1 입주권이 가능한 것으로 알려진 매물에 대한 관심이 급증했다는 게 현지 중개업계의 설명이다. 1+1 입주권은 재개발 과정에서 일정 규모 이상의 권리가액을 인정받을 경우 두 채의 아파트를 분양받을 수 있는 제도를 의미한다. 투자자 입장에서는 향후 높은 자산가치 상승을 기대할 수 있는 만큼 관심이 집중되고 있다.

인근 공인중개업소에 따르면 현장에선 1+1 입주권을 노리고 빌라 한 동 전체를 매입하려는 투자자들의 문의도 꾸준히 이어지고 있다. 다만 수십억원에 달하는 매입 비용과 강화된 대출 규제로 인해 실제 거래로 연결되는 사례는 제한적이라는 후문이다.

한 공인중개사는 “1+1 입주권이 가능한 물건은 시장에 나오자마자 문의가 들어올 정도로 관심이 높다”며 “다만 투자금 규모가 워낙 크고 대출도 쉽지 않아 실제 거래까지 이어지는 경우는 많지 않다”고 말했다.

보광동 인근 한남뉴타운 사업지 내 유일한 아파트 단지인 신동아아파트 역시 투자자들의 관심이 높은 곳으로 꼽힌다. 한남뉴타운 내에서는 드문 대단지 아파트인데다 감정평가와 권리가액 산정 측면에서 상대적으로 유리하다는 평가를 받고 있다. 전 조합원이 한강 조망권을 확보할 수 있다는 점과 향후 래미안 브랜드 적용 가능성도 프리미엄 요인으로 꼽힌다.

KB부동산에 따르면 신동아아파트는 사업시행인가 이후 가격 상승세가 이어지고 있다. 사업시행인가 직후 동일 평형 매물이 40억원에 거래됐다. 같은 달 초 거래된 동일 규모 매물보다 2억원가량 높은 수준이다. 이후에도 상승세가 이어져 지난 5월에는 44억2000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다.

시장에서는 사업시행인가를 통해 재건축 사업의 불확실성이 상당 부분 해소되면서 향후 신축 아파트 가치에 대한 기대감이 매매가격 상승으로 이어진 것으로 분석하고 있다. 전문가들 사이에선 한남뉴타운이 향후 본격적인 착공 단계에 진입할 경우 단순한 재개발 사업을 넘어 서울을 대표하는 초고급 주거지로 자리매김할 가능성이 높다는 평가도 나온다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “한남뉴타운은 한강 조망권과 도심 접근성, 용산 일대 대형 개발 호재가 동시에 갖춰진 서울 내 희소한 입지”라며 “사업이 본격화될수록 입지 가치와 희소성이 더욱 부각될 가능성이 높다”고 말했다.

이어 “대규모 정비사업은 착공 이후 입주 시점까지 기대감이 단계적으로 반영되는 특성이 있다”며 “한남뉴타운은 이미 상당수 구역이 핵심 인허가 단계를 통과한 만큼 중장기적으로 서울을 대표하는 프리미엄 주거벨트로 자리 잡을 가능성이 크다”고 전망했다.