노량진뉴타운 8구역 재개발 사업으로 공급되는 ‘아크로 리버스카이’ 분양가를 두고 시장의 시선이 엇갈리고 있다. 전용 84㎡(33평형) 기준 최고 27억9580만원이라는 가격이 한강벨트 신축 하이엔드 브랜드라는 점을 감안하면 충분히 가능한 수준이라는 평가와 아직 개발 초기 단계인 노량진뉴타운 입지를 고려하면 지나치게 비싸다는 반응이 동시에 나오고 있다. 실제 견본주택 현장에서도 미래 가치와 현재 체감 가격을 두고 예비 청약자들의 의견이 뚜렷하게 갈리는 분위기다.

특히 이번 분양가는 평당 약 7733만원 수준으로 일부 강남권 분양가상한제 적용 단지보다도 높은 가격대다. 시장에서는 노량진뉴타운이 여의도·광화문·강남 등 서울 핵심 업무지구 접근성이 뛰어난 데다 향후 용산국제업무지구 개발 수혜 가능성까지 갖췄다는 점에서 높은 미래 가치가 반영됐다는 분석이 나온다. 반면 아직 뉴타운 전체 개발이 초기 단계에 머물러 있고 생활 인프라 역시 완전히 형성되지 않은 상황에서 미래 기대감이 지나치게 선반영됐다는 지적도 적지 않다.

오는 26일 특별공급을 시작으로 청약 일정에 들어가는 ‘아크로 리버스카이’는 노량진8재정비촉진구역 주택재개발 정비사업을 통해 공급되는 단지다. 지하 4층~지상 29층, 총 10개 동 987가구 규모로 조성되며 준공은 2029년 하반기로 예정돼 있다. DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘아크로’가 적용되는 만큼 노량진뉴타운 내에서도 상징성이 큰 단지로 평가받고 있다.

15일 한국부동산원 청약홈 모집공고에 따르면 해당 단지의 전용 84㎡ 분양가는 24억9920만~27억9580만원 수준으로 책정됐다. 이처럼 예상보다 높은 분양가가 공개되자 현장에서는 입지와 브랜드를 고려하면 이해 가능한 수준이라는 반응과 가격 부담이 과도하다는 신중론이 동시에 나오고 있다.

실제 견본주택을 찾은 예비 청약자들의 분위기도 엇갈렸다. 조효정 씨(45)는 “하이엔드 브랜드 아파트이고 한강벨트 신축이라는 점은 분명 매력적이다”면서도 “아직 주변 인프라가 완전히 갖춰지지 않은 상황에서 30억원에 가까운 가격을 감당하기에는 부담이 크다”고 말했다. 이어 “노량진뉴타운 자체가 아직 개발 초기 단계이다 보니 향후 생활 편의성이 어느 정도 수준으로 완성될지 확신하기 어렵다”며 “붙박이장이나 샷시 등 기본 옵션과 마감재를 보면 확실히 하이엔드 브랜드라는 느낌은 든다”고 덧붙였다.

반면 박정권 씨(51)는 “노량진뉴타운 내에서도 입지가 좋은 편이고 교통이나 업무지구 접근성은 이미 검증됐다고 본다”며 “브랜드와 상품성을 고려하면 분양가가 높게 느껴질 수는 있지만 시장에서 인정받는 가치가 반영된 결과라고 생각한다”고 말했다. 이어 “지금처럼 뉴타운 전체가 단계적으로 개발되며 가치가 올라가는 흐름을 감안하면 오히려 이번 분양이 진입 기회가 될 수도 있다”고 덧붙였다.

서울 강남구 도곡동에 마련된 견본주택 현장에는 평일임에도 실물을 직접 확인하려는 방문객들의 발길이 이어졌다. 단지 조감도 앞에는 예비 청약자들이 모여 커뮤니티 시설과 건축 자재, 향후 생활 인프라 등에 대해 관계자들에게 질문을 쏟아냈고 상담 부스에서는 대출 가능 금액과 타입별 특징, 청약 자격 및 자금 조달 계획 등을 문의하는 모습이 이어졌다.

시장에서는 노량진뉴타운의 입지 자체에 대해서는 대체로 긍정적인 평가가 나온다. 노량진뉴타운 대부분 단지가 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권에 위치해 있어 여의도·광화문·서울역·강남 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나다는 점이 강점으로 꼽힌다. 특히 서울 주요 업무지구를 환승 없이 이동할 수 있다는 점에서 직주근접 수요층의 선호도가 높다는 평가다.

8구역의 경우 영화초·영등포중·영등포고 등이 인접해 있는 ‘학품아(학교 품은 아파트)’ 입지라는 점도 장점으로 언급된다. 여기에 노량진역 일대에는 공무원 학원과 재수학원 등이 밀집해 있는 만큼 향후 초·중·고 사교육 인프라 역시 함께 형성될 가능성이 높다는 분석도 나온다.

다만 시장의 시선이 엇갈리는 이유는 노량진뉴타운 전체 개발 상황이 아직 초기 단계에 머물러 있기 때문이다. 현재 노량진뉴타운 내에서 분양이 완료된 단지는 6구역 한 곳뿐이며 8구역을 포함해 앞으로 분양이 예정된 구역만 7개 이상 남아 있다. 생활 인프라와 주거 환경이 완전히 갖춰지기까지 상당한 시간이 필요하다는 점이 부담 요인으로 작용하고 있다는 분석이다.

노량진뉴타운 인근 공인중개업계에서도 전망은 엇갈렸다. 지난달 분양을 마친 6구역 인근 한 공인중개사는 “노량진뉴타운은 여의도·광화문·강남 등 서울 3대 업무지구의 중심축에 위치해 있다”며 “직장인 입장에서는 주요 업무지구 접근성이 뛰어나면서도 신축 아파트에 거주할 수 있는 선택지가 많지 않다는 점에서 희소성이 크다”고 설명했다. 이어 “특히 용산국제업무지구 개발이 본격화되면 용산까지 한 정거장 거리라는 입지 장점이 더욱 부각될 가능성이 높다”며 “직주근접과 신축을 동시에 원하는 고소득 수요층의 관심은 계속 이어질 것으로 본다”고 말했다.

반면 또 다른 공인중개사는 “예비 청약자들이 우려하는 것처럼 아직 재개발이 본격적으로 진행되는 초기 단계인 만큼 현재 가격이 상당히 부담스럽게 느껴질 수 있다”며 “향후 10년 뒤에는 일대 주거 환경과 가치가 크게 달라질 가능성이 있지만 지금 시점에서는 주변 정비가 완전히 끝나지 않은 상태라는 점에서 체감 가격 부담은 분명 존재한다”고 말했다.

전문가들 사이에서도 평가가 엇갈렸다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “노량진은 강남·여의도·광화문 등 서울 핵심 업무지구와 가까워 직주근접 측면에서 선호도가 높은 지역이다”며 “서울 내 신규 아파트 공급 자체가 제한적인 상황에서 희소성이 커지면서 분양가 상승으로 이어지는 측면이 있다”고 설명했다. 이어 “현재 분양가에는 단순한 현재 입지 가치뿐 아니라 향후 노량진뉴타운 전체가 정비됐을 때의 미래 가치와 기대감까지 반영돼 있다”며 “이런 요소들을 고려하면 분양가를 무조건 과도하다고만 보기는 어렵다”고 분석했다.

반면 유정석 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “최근 재개발·재건축 단지들의 분양가는 단순한 입지 프리미엄만으로 설명하기 어려운 수준까지 올라와 있다”며 “건축 자재비와 인건비, 금융 비용 부담이 동시에 커지면서 건설사 입장에서는 일정 수준 이상의 분양가를 책정할 수밖에 없는 구조가 형성됐다”고 설명했다. 이어 “노량진뉴타운 역시 미래 개발 기대감이 반영된 것은 맞지만 아직 생활 인프라와 주거 환경이 충분히 완성되지 않은 초기 단계라는 점에서 수요자들이 가격 부담을 크게 느낄 가능성이 있다”고 말했다.