방화동이 최근 마곡지구의 배후 주거 수요를 흡수하는 핵심 지역으로 주목받고 있다. 서울시가 서남권 경제 활성화를 목표로 마곡지구를 바이오·제약·IT·연구개발(R&D) 중심의 첨단 산업단지로 육성하면서 근무 인구는 빠르게 늘어난 반면 주거시설 공급은 이를 따라가지 못하고 있기 때문이다. 이로 인해 직주근접을 원하는 수요가 인근 주거지로 이동하고 있고 그 중심에 방화동이 자리 잡고 있다는 분석이 나온다.

상주 기대 인원만 17만명…LG·대한항공·이랜드그룹 입주 완료

마곡지구는 최근 수년간 괄목할 만한 변화를 거치며 서울 서남권을 대표하는 업무 중심지로 성장했다. 지난 2007년 서울시는 서남권 경제 활성화와 첨단 기술 기반 산업 생태계 조성을 목표로 마곡지구 도시개발사업을 본격 추진했다. 이후 바이오·제약·IT·연구개발(R&D) 산업을 중심으로 한 대규모 산업단지가 조성되며 기업과 인력이 빠르게 집중되고 있다.

LG그룹의 주요 계열사와 연구 인력이 밀집한 LG사이언스파크를 비롯해 코오롱, 롯데, S-OIL 등 연구·개발 중심의 대기업과 다수의 바이오·헬스케어 기업들이 입주를 마쳤다. 최근에는 LG AI연구원, 대한항공, 에어제타, 이랜드그룹, DL그룹 등도 마곡지구로 이전을 완료하거나 입주를 진행 중이다.

마곡 산업단지에 따르면 현재 입주 계약을 체결한 기업은 총 203곳에 달한다. 지난해 기준 근무 인원은 약 4만명으로 2024년 기록한 3만5987명 대비 11.1% 증가했다. 여기에 협력사 및 관련 업종 종사자까지 포함할 경우 실제 상주 및 유동 인구는 이보다 훨씬 많을 것으로 추산된다.

올해 역시 대명소노그룹과 롯데건설 주요 사업부의 마곡지구 이전이 예정돼 있어 근무 인원은 앞으로도 지속적인 증가세를 보일 전망이다. 업계에서는 내년까지 기업 입주가 추가로 완료될 경우 마곡지구 내 상주 인구만 약 17만명에 이를 것으로 내다보고 있다. 이는 약 4만 명이 근무 중인 상암DMC의 4배, 약 7만8000명이 근무하는 판교테크노밸리의 2배를 웃도는 수준이다.

이처럼 마곡지구의 업무 인구가 급격히 늘고 있지만 지역 내 주택 공급은 제한적인 상황이다. 이에 따라 직주근접 수요를 흡수할 수 있는 인근 지역으로 시선이 옮겨지고 있다. 도보 또는 지하철로 빠르게 방문할 수 있는 방화동이 대표적인 수헤 지역으로 떠오르고 있는 상황이다. 방화동에 거주하고 있는 주민들에 따르면 주거 인프라가 형성돼 있는 것은 9호선과 5호선 또한 인근에 있는 공항철도 덕분에 교통 접근성도 우수하다보니 실수요자들뿐만 아니라 투자 수요까지 방화동으로 몰리고 있는 상황이다.

인근 부동산 업계 관계자는 “마곡의 경우 대기업들을 기반으로 형성된 탄탄한 산업단지를 비롯해 원그로브, 트레이더스 등 다양한 인프라가 가깝다 보니 주민들의 주거 만족도가 높다”며 “수요에 비해 주거 시설이 턱없이 모자르다 보니 인근에 위치한 방화동까지 시선을 옮기고 있는 상황이다”고 설명했다.

‘제2의 마곡’으로 떠오른 방화동…트리플 역세권 힘입은 재정비 사업 본격화

서울 서쪽 외곽에 위치해 있다는 인식과 신축 아파트 단지 부족으로 주거지로서 상대적으로 주목받지 못했던 강서구 방화동이 최근 ‘제2의 마곡’으로 불리며 신흥 주거지로 부상하고 있다. 마곡지구와 인접한 입지에 더해 대규모 정비사업이 본격화되면서 주거 환경 개선 기대감이 커진 영향이다. 방화동은 지난 2003년 11월 서울시 2차 뉴타운으로 지정되며 도시 정비의 출발선에 섰다.

현재 방화 뉴타운 내에서는 2·3·5·6구역을 중심으로 재개발 사업이 활발히 진행 중이다. 이 가운데 사업 속도가 가장 빠른 곳은 6구역이다. 지난해 3월 삼성물산 건설부문이 시공사로 선정된 이후 같은 해 9월 착공에 돌입했다. 단지는 지하 3층~지상 16층, 10개 동, 총 557가구 규모로 조성되며 단지명은 ‘래미안 엘라비네’로 확정됐다. 이 중 전용면적 44~115㎡, 총 276가구가 이달 중 일반분양을 앞두고 있다.

비교적 소규모 단지임에도 불구하고 인근에 마곡힐스테이트와 마곡엠밸리 등 대단지 아파트가 밀집해 있어 입주와 동시에 대단지 주거 프리미엄을 누릴 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다. 여기에 단지 바로 앞에 지하철 9호선 신방화역이 위치한 역세권 입지까지 갖추고 있어, 향후 방화 뉴타운 재정비가 마무리될 경우 일대 시세를 이끄는 ‘대장 단지’가 될 것이란 기대도 나온다.

그다음으로 사업이 빠르게 진행되고 있는 5구역은 GS건설이 시공사로 선정됐다. 방화 뉴타운 내에서 사업 면적이 가장 큰 구역으로 현재 철거 신고가 접수되며 주민 이주가 사실상 마무리된 상태다. 르데스크 취재 결과 해당 구역 곳곳에는 빨간 페인트로 ‘공가’라고 표시된 건물들이 다수 확인됐다.

3구역은 현재 사업시행 인가를 받은 단계에 있으며, 2구역은 조합 설립 절차가 진행 중이다. 방화1·4·7·8구역의 경우 지난 2016년 재개발 정비사업 지구에서 해제된 이후 개별 소규모 재건축이나 가로주택정비사업 방식으로 개발 방향을 전환했다.

공항중학교 인근에서 중개업을 하고 있는 한 공인중개사는 “마곡은 지하철 노선이 워낙 잘 구축돼 있어 마곡지구 근무자뿐 아니라 여의도나 신논현 등 9호선 라인에서 일하는 직장인들에게도 선호도가 높다”며 “마곡 내 집값이 급등하면서 상대적으로 접근 가능한 방화동까지 수요가 확산되고 있다”고 설명했다.

이어 “지난달에는 인근 단지 전용 84㎡가 19억 원 중반대에 거래될 정도로 최근 아파트 가격이 빠르게 오르면서 20억원 미만 매물을 찾기 어려운 상황”이라며 “반면 재정비 구역 분양가는 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있어 당분간 전세로 거주하다가 재개발·재건축 분양을 노리는 신혼부부 수요가 꾸준히 늘고 있다”고 덧붙였다.

방화동이 신혼부부들에게 특히 인기를 끄는 배경으로는 뛰어난 교통 접근성이 꼽힌다. 재정비촉진지구를 중심으로 지하철역들이 둘러싸고 있어 어느 구역에서든 도보 10분 이내에 역 이용이 가능하다. 단지 인근에서는 5호선 송정역, 9호선 신방화역과 공항시장역, 공항철도 마곡나루역 등을 이용할 수 있다. 여기에 마곡지구에 이미 조성된 대형 상업·업무·문화 인프라 역시 주거 선호도를 높이는 요인으로 작용하고 있다.

또한 우수한 교통망을 기반으로 서울 대표 학군지인 양천구 목동 학원가를 환승 없이 이동할 수 있다는 점도 학부모와 자녀 계획을 둔 신혼부부들에게 매력적으로 평가된다. 부동산 업계에서는 향후 강서구 통합신청사 개청과 마곡 MICE 복합단지 조성이 완료될 경우 방화동을 포함한 마곡 일대가 서부권 행정·비즈니스 중심지로서 입지를 더욱 공고히 할 것이란 전망도 나오고 있다.

이 같은 기대감은 실거래가에도 반영되고 있다. KB부동산에 따르면 마곡힐스테이트 전용면적 114㎡는 지난달 17억4000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 인근 마곡엠밸리6단지 역시 동일 면적이 19억4000만원에 거래되며 최고가 흐름을 이어가고 있다.

전문가들 역시 방화동의 성장 가능성에 무게를 두고 있는 모습이었다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “마곡지구의 업무 인구는 계속 늘고 있지만 주거 공급은 제한적인 구조여서 인접 지역으로 수요가 확산될 수밖에 없다”며 “방화동은 재정비 사업이 본격화되고 교통·생활 인프라가 이미 갖춰진 만큼 중장기적으로 주거 선호도가 크게 높아질 가능성이 있다”고 분석했다. 

이어 “신축 단지 공급이 가시화되면서 방화동은 단순한 배후 주거지를 넘어 마곡과 생활권을 공유하는 독립적인 주거 지역으로 자리 잡을 수 있다”며 “향후 강서구 통합신청사와 마곡 MICE 조성까지 완료되면 서남권 내 핵심 주거·업무 축으로서의 위상은 더욱 강화될 것으로 보인다”고 덧붙였다.